ブログ 民泊の始め方とは？運営までの9つの手順とポイントを解説！
外国人観光客が増加しているのに伴って需要が増えている宿泊施設のひとつが、民泊です。
法人でなくても個人で始められることから、開業する人が増えています。
しかし、民泊に興味があっても「どこから始めたらいいかわからない」と悩んでいる人も多いのではないでしょうか？
そこで今回は、以下の内容を含めた民泊の始め方について解説します。
- 営業形態と2つの営業スタイル
- 必要な初期費用
- 始める際の注意点やコツ
民泊を始めたい方はぜひ参考にしてみてください。
目次
そもそも民泊とは？
民泊とは、マンションの一室や一軒家をゲストに有料で貸し出すビジネスです。
使っていない空き部屋を利用したり賃貸物件で民泊を運営したりすることも可能で、近年はAirbnbを中心に人気の宿泊スタイルのひとつとなっています。
また、外国人観光客の増加に伴い、宿泊施設の確保先のひとつとしてニーズが高まってきています。
民泊を始める前に知っておきたい3つの営業形態と営業スタイル
民泊には3種類の営業形態があり、さらに2つの営業スタイルに分けられます。
運営を始める前にまずはどの形態でやるのか、そしてどちらの営業スタイルでやっていきたいかを必ず決めておきましょう。
民泊の3つの営業形態
まずは3つのビジネス形態について解説します。
民泊新法
民泊新法は2018年から施行された法律で、届出を出せば運営が始められるため、後述する2つの形態に比べると手続きが比較的簡単で始めやすいのがメリットです。
また、条件を満たせば住宅専用地域でも運営できるため、選択肢の幅は広がるでしょう。
ただし、民泊新法では1年で180日までしか営業できません。
民泊を本業でやりたいと考えている方には、営業日数の制限がデメリットになる可能性もあるでしょう。
特区民泊
特区民泊は、国が指定している国家戦略特区において旅館業法の適用が除外された運営形態です。
認定を受けることで、民泊の営業が可能になります。
現在特区民泊ができるエリアは以下の通りです。
| 東京都 | 大田区 |
| 千葉県 | 千葉市 |
| 新潟県 | 新潟市 |
| 大阪府 | 大阪市・寝屋川市・八尾市 |
| 福岡県 | 北九州市 |
限られた地域のみになりますが、180日以内というルールがないのがメリットです。
しかし、宿泊日数は2泊3日〜のみ可能という点には注意しましょう。
旅館業法
旅館業はホテルや旅館を対象とした法律で、民泊の場合は簡易宿所営業として申請するのが一般的です。
旅館業では営業日数や最低宿泊数などの制限がないため、1年を通して収益を得られるのが大きな特徴です。
ただ、民泊新法や特区民泊と比べると条件が厳しく、運営できるエリアも限られてしまいます。
申請にコストも時間もかかるうえに、申請しても必ず許可が降りるとは限らないので、ハードルは高いです。
民泊の2つの営業スタイル
法律に加えて、家主居住型と家主不在型の2つの営業パターンがあります。
家主居住型
家主居住型はホストが自分の住んでいる家の一部を民泊として貸し出すスタイルです。
「ホームステイ型」とも呼ばれ、バスルームやキッチンなどはゲストと共有する形になります。
普段は住んでいなくてゲストがいる間は滞在している場合も、家主居住型に該当します。
基本的にはホストが家にいることがポイントになるため、一時的な不在は1時間までと定められている場合が多いです。
家主不在型
自身が住んでいる家とは別に民泊をする場合や一時的な不在が2時間を超える場合は、家主不在型に当てはまります。
ホスト自身が住宅宿泊業者になって運営を管理する場合を除いて、家主不在型では住宅宿泊管理業者との契約が必須になります。
そのため、委託するコストもかかることを頭に入れておきましょう。
民泊の始め方を11の手順で解説！
では、民泊を始める手順について詳しく解説します。
各ステップを理解して、開業したい時期に間に合うように計画を立てていきましょう。
1.どのような物件でどれくらいの収益を得たいのかシミュレーションをする
まずは、民泊をやる目的を考えます。
例えば収益を得るのが目的の場合もあれば、自分でゲストをもてなして交流してみたいと考える人もいるでしょう。
収益を上げたいのであれば、具体的な数字も計算します。
また、利便性に優れた都市部でやるのか地方でやるのか、また物件を購入するのか賃貸でやりたいのかも決める必要があります。
物件の値段や家賃から初期費用はいくらかかるかを計算し、何年で回収できるかもシミュレーションしておきましょう。
2.物件を選ぶ
民泊用の物件は、購入するか賃貸をする方法があります。
購入の場合は新築以外にも中古物件や空き家も候補に入れると、選択肢が広がります。
賃貸は、転貸ができるかを必ず確認しておきましょう。
3.要件を満たしているか確認する
物件を探す際は、建物が民泊の要件を満たしているかをチェックします。
居住要件は、以下の要件のいずれかに該当している必要があります。
- 現に人の生活の本拠として使用されている
- 入居者の募集が行われている
- 随時その所有者、賃借人または転借人の居住の用に供されている
設備要件については台所・洗面所・浴室・便所の4つがあることが定められているので、合わせて確認しておきましょう。浴室については、シャワーだけの場合も浴室として認められます。
弊社に問い合わせをいただいた方には、要件チェックリストを無料配布致しますので、ぜひお気軽にお問合せください。
4.必要に応じてリノベーションやリフォームをする
物件が決まったら、必要に応じてリフォームやリノベーションを行います。
特に水回りは清潔感が重視されるため、老朽化が目立つ場合はリフォームするのがおすすめです。
建物のグレード自体をアップさせたい場合はリノベーションがおすすめですが、リフォームに比べると時間がかかるので工事期間も計算しておきましょう。
ゲストが快適に泊まれるかどうかを軸に、必要な施工を行うことが大切です。
5.消防設備を設置する
民泊では以下のような消防設備の設置が必要になるケースがあります。
- 自動火災報知器
- 誘導灯
- 消火器
- 防炎物品
営業スタイルや建物によっては設置が免除になるものもあるので、確認をして設置が必要な場合は必ず用意しておきましょう。
詳しくはこちらのサイトから確認できます。
6.届出・申請をする
届出や申請のやり方はそれぞれの条例によって少しずつ異なるので、前もって必要事項や書類を調べておきましょう。
民泊新法
民泊新法の場合は、必要な書類を揃えて届出を出します。
必要な主な書類は以下の通りです。（詳しくはこちらから）
- 登記事項証明書
- 住宅の図面
- 賃貸人及び転貸人が承諾したことを証明する書類（転貸の場合）
法人は定款または寄付行為も用意しなければいけません。
また、消防署からの消防法令適合通知書もいるので忘れずに入手しましょう。
届出は郵送でも可能ですが、オンラインでできる自治体も多いです。
特区民泊
特区民泊は、物件が国家戦略特別区域内にあることに加えて「一居室の床面積が25㎡以上であること」も要件に入っています。
そのため、申請の前に認定要件を必ずチェックしておくことが重要です。
申請にあたっては、住民票の写しや検査済証の写しなどを用意します。近隣の住民に対する説明方法およびその記録も必要なので、トラブル防止策や周知方法などについてもあらかじめ考えておきましょう。
必要書類は、申請する自治体のサイトを参考にしてみてください。
旅館業法
旅館業の簡易宿所営業での民泊をする場合、申請の前に「建築指導課」と「開発審査課」で登録の要件を満たせているかの確認をしなければいけません。
この過程を行わずに保健所に申請することはできないので、気を付けましょう。
旅館業法では、申請書や登記事項証明書などに加えて以下のような書類を提出します。
- 構造設備の概要図
- 周辺見取り図
- 平面図・側面図
- 検査済証
詳しい書類については各自治体のホームページから確認できます。
7.資金を調達する
運営資金は事前にしっかりと計算してどれくらい必要なのかを把握しておきましょう。
自己資金だけでは難しい場合は、銀行から融資を出してもらったり補助金を活用したりする方法もあります。
補助金や助成金は国が行っているものや自治体が出している制度もあるので、ぜひ一度確認してみてください。
8.家具やアメニティを準備する
建物の準備ができたら、家具やアメニティを揃えます。
宿泊に必要な設備や家具はもちろん、ゲスト目線でどんなアメニティがあれば嬉しいかを考えながら準備をしましょう。
家具は部屋のテーマや壁の色に合わせて統一感を出すと、おしゃれになります。
9.清掃業者や運営代行業者を選定する
業務全般や家の清掃を委託する場合は、代行業者の選定も大切です。
運営代行業者は物件の予約管理やゲストへの対応などを行ってくれるため、運営が楽になるのがメリットです。
業者によって部分的に委託できる場合と完全代行を請け負ってるところがあるので、希望に合わせて選びましょう。
清掃は、業者に依頼することで常に綺麗で清潔な環境を保てます。
10.料金やハウスルールを決める
ゲストを迎えられる準備が整ったら、料金やハウスルールを決めます。
閑散期や繁忙期を把握するだけでなく、周辺の競合の値段も調べて適切な料金を設定することが大切です。また、連泊割引も設定しておけば、長期滞在での予約も期待できます。
ハウスルールは、チェックイン・チェックアウトの時間やペットの可否など、細かいところまで決めておきましょう。
11.民泊サイトに登録する
民泊と言えばAirbnbのイメージが強いかもしれませんが、booking.comやAgodaなどさまざまなサイトがあります。
集客を図るためにも、最初は複数のサイトに登録するのがおすすめです。
また、民泊サイトに登録する際は、写真やタイトルも重要なポイントになります。
特に写真は物件の第一印象を決める要素になるため、魅力的な写真を撮るよう心がけましょう。
民泊を始めるのに必要な資金の目安
民泊を始めるのに必要な資金は数百万円〜1000万円程度と、条件によって料金に幅があります。
物件以外の費用の内訳は以下の通りです。
- 消防設備：20〜30万円
- 家具・家電：30〜40万円
- リネン類：2〜3万円
- リフォーム：数万〜100万円
- リノベーション：数十万〜1000万円
賃貸物件で始めるのであれば物件の購入費用はかからないため、費用をおさえることが可能です。
物件を購入する場合も、新築ではなく中古物件を選ぶことでコストを安くできますが、リフォームやリノベーションが高額になる可能性もあります。
また、届出や申請を行政書士に依頼すると20万円ほどかかります。
初期費用と合わせて、最初の数ヶ月の運営にかかる費用も考慮して計算しておきましょう。
民泊を始める際の注意点とポイント
民泊を始めた後にも運営がスムーズに進むように、知っておくべき注意点やポイントがいくつかあります。
ここでは7つのポイントについて解説していくので、民泊事業に活かしてみてください。
立地選びが重要になる
民泊で重要になるのが立地です。
例えば、都会であれば観光地や主要駅、空港からのアクセスが良い場所だと需要が高くなります。
メインのエリアでなくても、空港やターミナル駅から電車で一本でアクセスできる場所もおすすめです。
交通機関の他にも、周辺にスーパーやコンビニなどがあると良いでしょう。
地域の条例もチェックしておく
民泊新法や旅館業法などで申請・届出をする前に、各自治体の条例も必ず確認しましょう。
民泊の法律に独自のルールを上乗せしている地域も多く、厳しい場合は稼働できる曜日がかなり限られてしまう場合もあります。
近所の住民への説明会が必須だったり駆けつけ要件が厳しく定められていたりすることもあるので、候補のエリアが複数ある場合は上乗せ条例を比較してみるのも良いでしょう。
マンションや賃貸の場合は規約を確認する
賃貸物件やマンションの一室を借りて民泊をする場合に必要なのが、転貸や民泊の許可を得ることです。
そもそもマンションの規約で民泊が許可されていないと、運営はできないので注意しましょう。
許可を得る際は、管理人や管理組合から民泊の許可を証明する内容を明記してもらうことが重要です。
賃貸の場合も、オーナーから転貸の許可を必ずもらいます。
後々トラブルにならないためにも、規約の確認は必ず行いましょう。
初期費用を多めに見積もっておく
物件を購入するか賃貸するかによって初期費用は異なりますが、いずれにせよコストは多めに見積もっておきましょう。
想定してなかった修繕やリフォームが必要になることもあり、見積もった額ギリギリしかないと、費用が足りなくなってしまう可能性があるからです。
特にリノベーションする際は、解体してから新たに施工をしなければいけない部分が見つかることも多いです。
清掃スタッフの確保をする
宿泊施設では部屋の清潔感が非常に大切ですが、効率よく清掃をするために清掃スタッフを確保しておきましょう。
オーナー自身がやる方法もありますが、清掃に関して熟知している人に任せておくことで部屋を常に清潔に保つことができます。
清掃代行会社に委託する場合は、料金やレビューを比較しながら選んでいきましょう。
近隣住民への対応を対策する
民泊で起こりがちなトラブルのひとつが、近所の住民からの苦情です。
ゲストが夜遅くに騒いだりゴミ出しのルールを守らなかったりすることで苦情が来るケースが多く、民泊にマイナスなイメージを持っている人も少なくありません。
そのため、運営を開始する前に住民へ周知したりトラブルが起きないように具体的な対策を説明したりするなど、真摯に対応することが重要になります。
外国人観光客に対応できるようにしておく
ホテルとは違って一軒家を貸切にできたり自炊できたりする民泊は、日本を訪れる訪日客にも人気です。
外国人ゲストが宿泊する際にトラブルが起きないよう、ハウスルールを記載した冊子には多言語でも記載しておきましょう。
ゲストからのメッセージ対応も、英語や韓国語などであらかじめテンプレートを作っておくと円滑に対応できます。
まとめ
本記事では、民泊の始め方を詳しく解説しました。
まずはどの営業形態でやるのか、そして家主不在型か家主居住型にするのかを決めてから物件探しや申請の準備に進みましょう。
特に民泊新法は届出をすれば事業を始められるため、初めて民泊をする方でも申請はあまり難しくありません。
今回ご紹介した注意点やポイントも参考にしながら、正しい手順で民泊運営を始めていきましょう。
