未分類 1棟8室を共同住宅から『ホテル』へコンバージョン。365日フル稼働で収益を最大化させた、ディベロッパーの新たな出口戦略
民泊投資をした背景 / オーナーの声
もともとは賃貸マンション（共同住宅）として1棟8室を運用する予定でした。しかし、このエリアは住宅供給が多く、近隣との家賃競争が激化しています。普通に賃貸に出しても安定はしますが、利回りの『跳ね』が期待できず、何か別の付加価値を付けられないかと考えていました。
ちょうどインバウンド需要が再燃しており、特に観光名所や都心へのアクセスが良い江戸川区のポテンシャルには注目していました。しかし、住宅宿泊事業法（民泊）の『年間180日』という制限下では、せっかくの新築に近い物件を遊ばせる期間が出てしまい、投資効率が合いません。
『やるなら旅館業を取得して365日フル稼働させたいが、用途変更や消防設備の基準が非常に厳しい……。』
ディベロッパーとして建築の知識はあっても、旅館業特有の法規制や、ホテルとして利益を出すための運営ノウハウは持っていませんでした。企画の初期段階から、法規と運営の両面をサポートしてくれるパートナーを探し、プレミアホストに辿り着きました。
目次
物件情報
| 住所 | 東京都江戸川区 |
| 最寄り駅 | 北小岩駅 徒歩10分 |
| 間取り | 1K |
| 平米数 | 20㎡ |
初期費用
| 物件契約費用 | – |
| 許可取得費用(旅館業) | 800,000円 |
| 家具・家電費用 | 5,600,000円 |
| 消防設備費用 | 1,600,000円 |
| リフォーム費用 | 1,500,000円 |
| その他諸経費 | 1,300,000円 |
| 合計 | 10,800,000円 |
月額経費(税抜き)
| 水道光熱費 | 100,000円前後 |
| インターネット料金 | 40,000円 |
| 消耗品費 | 34,000円前後 |
| OTA手数料 | 15% |
| 管理手数料 | 15% |
| 家賃 | – |
| その他諸経費 | 80,000円 |
プレミアホストのご提案内容
賃貸マンションとしての図面をベースに、旅館業法をクリアしつつ宿泊単価を最大化させる「用途変更・高収益化プロデュース」を提案しました。
旅館業許可取得への技術的サポート
共同住宅から旅館業への転用で最大の壁となる「消防設備」や「建築確認」のハードル。弊社のパートナー建築士と連携し、投資コストを最小限に抑えつつ、最短ルートで365日営業可能な「旅館業許可」を取得する計画を立案しました。これにより、民泊制限（180日）に縛られない圧倒的な収益基盤を確保しました。
「グループ・ファミリー需要」を狙い撃ちした客室構成
1室あたりの床面積が一般的なホテルより広い共同住宅の特性を活かし、最大3名まで宿泊可能な「ファミリー・グループ特化型」の客室を提案。周辺のビジネスホテルが取りきれない層をターゲットにすることで、1室単価を大幅に引き上げました。
OTAのアルゴリズムを味方につける販売戦略
「1棟8室」というまとまった在庫を活かし、主要OTAで、1棟全体の露出を最大化。プロカメラマンによる、広さと清潔感を強調したビジュアルで「グループで安く、広く泊まれる宿」としてのポジションを確立し、広告費に頼らない集客ルートを構築しました。
運営効率を極めた無人化オペレーション
1棟全体の管理にあたり、独自のシステムを導入。自治体の条例に適合しつつ、スタッフを最小限に抑えた「無人・省人化運営」を構築することで、賃貸管理に近い手離れの良さと、高い営業利益率を両立させました。
【結果】
運営開始後、特にお子様連れの家族旅行者に支持され、当初の賃貸想定賃料と比較して、ネット収益（経費差引後）で約2倍の利回りを達成しました。オーナー様からは「旅館業への転用という高い壁を越えたことで、物件自体の評価も上がり、ディベロッパーとして最良の出口戦略が見えた」と確信のお言葉をいただいております。